Le dieci cose da sapere prima di fare lavori edili in casa

Le dieci cose da sapere prima di fare lavori edili in casa

L’esecuzione di lavori edili in casa richiede il compimento di una serie di verifiche preliminari, che risultano di particolare importanza al fine di assicurare la legittimità dell’intervento da realizzare.

Tali verifiche e valutazioni serviranno infatti ad evitare che, durante l’esecuzione dei lavori o peggio, a lavori già conclusi, l’Amministrazione comunale possa sanzionare l’intervento, contestandone in particolare l’esecuzione in assenza o in violazione del necessario titolo edilizio. Tali sanzioni potranno essere particolarmente gravose, comprendendo il pagamento di somme di denaro, sino alla demolizione di quanto eseguito in difformità o in assenza di titolo ed al ripristino dello status quo ante.

Il decalogo che segue, lungi dall’avere pretese di esaustività, ha dunque lo scopo di suggerire i principali accorgimenti da adottare al fine di eseguire legittimamente dei lavori edili in casa.

1) Identificare il tipo di lavoro

Per sapere qual è l’iter burocratico corretto da seguire e dunque quali pratiche edilizie presentare, è necessario in primo luogo ricondurre l’intervento che si vuole realizzare a quelli previsti dal D.P.R. 380/2001 (T.U. in materia edilizia) che, all’art. 3, contiene le definizioni dei seguenti tipi di interventi:

– manutenzione ordinaria, gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti;

– manutenzione straordinaria, le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino modifiche delle destinazioni di uso;

– restauro e risanamento conservativo, gli interventi rivolti a conservare l’organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell’organismo stesso, ne consentano destinazioni d’uso con essi compatibili. Tali interventi comprendono il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell’edificio, l’inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell’uso, l’eliminazione degli elementi estranei all’organismo edilizio;

– ristrutturazione edilizia, gli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio, l’eliminazione, la modifica e l’inserimento di nuovi elementi ed impianti. Nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi anche quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria di quello preesistente;

– nuova costruzione, in generale gli interventi di trasformazione edilizia e urbanistica del territorio non rientranti nelle precedenti categorie. Sono da considerarsi tali: la costruzione di manufatti edilizi fuori terra o interrati, l’ampliamento di quelli esistenti all’esterno della sagoma esistente e gli interventi pertinenziali, che le norme tecniche degli strumenti urbanistici qualifichino come interventi di nuova costruzione, ovvero che comportino la realizzazione di un volume superiore al 20% di quello dell’edificio principale.

2) Identificare il titolo edilizio

I titoli edilizi si distinguono in:

a) edilizia libera (senza necessità di alcun titolo)

b) CILA (comunicazione inizio attività asseverata)

c) SCIA (segnalazione certificata di inizio attività)

d) super SCIA (segnalazione certificata di inizio attività alternativa al permesso di costruire)

e) PdC (Permesso di costruire)

Gli interventi di edilizia libera comprendono: quelli di manutenzione ordinaria; l’installazione delle pompe di calore aria-aria di potenza termica utile nominale inferiore a 12 kW; quelli volti all’eliminazione di barriere architettoniche che non comportino la realizzazione di ascensori esterni, ovvero di manufatti che alterino la sagoma dell’edificio; le opere di pavimentazione e di finitura di spazi esterni, anche per aree di sosta, che siano contenute entro l’indice di permeabilità, ove stabilito dallo strumento urbanistico comunale, compresa la realizzazione di intercapedini interamente interrate e non accessibili, vasche di raccolta delle acque, locali tombati; l’installazione di pannelli solari e fotovoltaici, a servizio degli edifici.

Sono realizzabili mediante SCIA i seguenti interventi: manutenzione straordinaria qualora riguardino le parti strutturali dell’edificio; restauro e risanamento conservativo, qualora riguardino le parti strutturali dell’edificio; gli interventi di ristrutturazione edilizia che non portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente, non comportino modifiche della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti.

Sono soggetti a permesso di costruire gli interventi di nuova costruzione; quelli di ristrutturazione urbanistica; la ristrutturazione edilizia che porti ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente, comporti modifiche della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti, limitatamente alle zone omogenee A, comporti mutamenti della destinazione d’uso, comporti modificazioni della sagoma di immobili sottoposti a vincoli ai sensi del dlgs 42/2004.

Sono infine realizzabili mediante CILA gli interventi non riconducibili a edilizia libera, a SCIA o a permesso di costruire, previa trasmissione da parte dell’interessato dell’elaborato progettuale e la comunicazione di inizio dei lavori asseverata da un tecnico abilitato.

3) Chiamare un progettista e iniziare l’iter

Un tecnico è indispensabile per tutti i lavori che necessitano di un progetto e anche per quelli che richiedono una relazione tecnica da consegnare in Comune. Requisito fondamentale è che sia abilitato a eseguire la professione, quindi iscritto a un ordine professionale (geometra, architetto, ingegnere).

4) Stabilire subito il budget di spesa e comunicarlo al progettista

Le proposte di progetto terranno così in debita considerazione anche questo aspetto. È necessario considerare sempre il compenso del tecnico ed a tal proposito si deve evidenziare che, essendo oggi abrogate le tariffe professionali, il progettista è tenuto a sottoporre al committente un preventivo dettagliato dei propri costi, con indicato il grado di complessità della prestazione fornita e la polizza di responsabilità civile (obbligatoria).

5) Scegliere il progetto e poi definire con il tecnico tutta la soluzione in ogni dettaglio, in modo da non lasciare margini di discrezionalità in fase di esecuzione dei lavori

Infatti talvolta le modifiche eseguite in sede di cantiere comportano ripercussioni a cascata sull’intero progetto, nonché un incremento dei costi e risultati finali meno rispondenti alle aspettative iniziali.

6) Nominare l’impresa dopo aver valutato l’aspetto economico e dopo averne verificato l’idoneità tecnico-professionale. Le imprese devono esibire al committente diversi documenti, tra cui l’iscrizione alla Camera di commercio con oggetto sociale inerente alla tipologia dell’appalto e il documento unico di regolarità contributiva – DURC – in corso di validità.

7) Verificare la pratica edilizia

Prima di iniziare i lavori è bene accertare che sia stata presentata in Comune la relativa pratica edilizia e che siano trascorsi i termini di legge per poter dare inizio ai lavori. In caso di pratica CIA o SCIA, i lavori possono iniziare subito dopo l’avvenuta protocollazione della pratica. Una copia della pratica va conservata in cantiere.

8) Il via ai lavori

Può sembrare banale, ma è fondamentale il ruolo del committente nella fase di esecuzione dei lavori, in quanto la sua presenza attiva è uno dei presupposti fondamentali per la buona riuscita di qualsiasi progetto dei lavori.

9) Fine intervento

Per concludere l’iter tecnico-amministrativo, quando necessario, andranno presentati in Comune la Comunicazione di fine lavori a firma del committente; il Certificato di collaudo a firma del tecnico; la Richiesta del certificato di agibilità; la Denuncia di variazione catastale (DOCFA) presso l’Agenzia del territorio (ex Catasto).

10) Certificato di regolare esecuzione

L’art. 1665 c.c. stabilisce che: “il committente, prima di ricevere la consegna, ha diritto di verificare l’opera compiuta”; quindi l’attività di verifica e collaudo delle opere rappresenta non solo una facoltà che può essere esercitata dal committente ma costituisce il momento formale di conclusione dei lavori.

Siamo consapevoli che con questi dieci punti non abbiamo esaurito tutte le domande che una persona si pone prima di iniziare dei lavori edili in casa, ma speriamo, con i vostri suggerimenti, di migliorare sempre più questo decalogo adeguandolo alle esigenze dei cittadini.

 

fonte: Professionisti SuperPartes